How to Actually Pay UK Stamp Duty (Step by Step)
The mechanical bit nobody explains: filing the SDLT return, the 14-day deadline, and what your solicitor does for you.
Most articles tell you *how much* stamp duty is. Hardly any tell you *how* you actually pay it. Here's the play-by-play.
Step 1 — Money goes to your solicitor at completion. When you sign the final paperwork, your conveyancing solicitor needs the stamp duty amount in their client account, alongside the rest of the purchase money. They don't pay HMRC out of their own funds. Send them a final statement of account 1–2 days before completion to confirm the exact figure.
Step 2 — Solicitor files the SDLT return. Within 14 days of completion, your solicitor submits an SDLT1 return to HMRC online. They tick boxes for buyer type, surcharge, relief claims. You'll be sent a copy of the SDLT5 certificate once HMRC processes it — keep this, you need it for Land Registry.
Step 3 — Land Registry can't transfer the title without the SDLT5 certificate. This is why the 14-day deadline matters. Late SDLT = late Land Registry registration = title still in seller's name longer than it should be.
Step 4 — If something's off, you have 12 months to amend. Realised you should have claimed FTB relief? Filed wrong buyer type? You can amend the return within 12 months of completion. After that, it gets messy.
What if I'm buying without a solicitor (e.g., cash, no mortgage)? Rare but legal. You can file the SDLT return yourself via HMRC's online service. You'll need the property's title number, full purchase details, and an SDLT login. Allow yourself a few hours and don't leave it to day 13.
Penalties for missing the deadline: - Up to 3 months late: £100 fixed penalty - 3–6 months late: another £100 - 6–12 months late: 5% of unpaid tax (minimum £300) - Plus interest at HMRC's published rate
Common gotchas: - Off-plan new builds: SDLT is due on the date of *substantial performance* (often when keys are handed over), not contract exchange. - Linked transactions: buying multiple properties from the same seller may push you into higher bands. - Mixed-use property (shop with a flat above): different non-residential rates apply — significantly cheaper than residential.
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영국 인지세 실제로 내는 방법 (절차 정리)
얼마인지가 아니라 어떻게 내는지 — SDLT 신고, 14일 기한, 솔리시터가 하는 일.
대부분 글이 인지세 *얼마*인지만 다루고 *어떻게* 내는지는 잘 안 다뤄요. 절차 정리.
1단계 — 잔금 시점에 솔리시터 계좌로 송금. 최종 서류 사인할 때 솔리시터의 client account에 매매 잔금과 함께 인지세 금액이 들어가 있어야 해요. 솔리시터는 자기 돈으로 HMRC에 안 내요. 잔금 1~2일 전에 최종 정산서 받아서 정확한 금액 확인.
2단계 — 솔리시터가 SDLT 신고서 제출. 잔금 후 14일 이내 SDLT1 신고서를 HMRC에 온라인 제출. 구매자 유형, 가산세, 감면 신청 등 체크. HMRC 처리 후 SDLT5 증명서를 받아요 — Land Registry 등록에 필요하니 보관.
3단계 — SDLT5 없으면 Land Registry가 명의 이전 못 함. 14일 기한이 중요한 이유. 인지세 늦으면 Land Registry 등록 늦어지고, 그 동안 명의는 매도자 이름.
4단계 — 잘못 신고했으면 12개월 안에 수정. FTB 감면 신청 깜빡? 구매자 유형 잘못? 잔금 후 12개월 안에 수정 가능. 그 이후엔 복잡해져요.
솔리시터 없이 직접 사면? (예: 현금, 무대출) 드물지만 합법. HMRC 온라인 서비스로 직접 신고. 명의 번호, 매매 정보, SDLT 로그인 필요. 몇 시간 잡고 13일째까지 미루지 마세요.
기한 초과 가산세: - 3개월까지: £100 고정 - 3~6개월: 추가 £100 - 6~12개월: 미납세액의 5% (최소 £300) - + HMRC 이자율로 이자
자주 놓치는 부분: - 분양 신축: 계약 교환이 아니라 *substantial performance* 시점(보통 키 받는 날) 기준. - 연결 거래: 같은 매도자에게 여러 매물 사면 더 높은 구간 적용될 수 있음. - 혼합 용도(상가 + 주거): 비주거 세율 적용 — 주거보다 훨씬 저렴.