The 5% Second Home Stamp Duty Surcharge, Explained
Since October 2024 the additional dwelling surcharge is 5%, not 3%. Here's what that means for buy-to-let and second homes.
In October 2024 the additional dwelling surcharge — the extra stamp duty you pay on a second residential property — jumped from 3% to 5%. That's a near-doubling for landlords and second-home buyers. Two years later, it's still hurting deal flow in the buy-to-let market.
The mechanics. If you already own *any* residential property worth £40,000+ anywhere in the world, and you're buying another residential property in England or NI, you pay an extra 5% on every band — including the bands that would normally be 0%.
Real numbers. A £300,000 second home: - Standard SDLT: £2,500 (2% on £125k–£250k slice) - + 5% surcharge on full £300k: £15,000 - Total: £17,500
Compare to a home mover paying £2,500. Six times more.
The £40k cliff. Properties under £40,000 pay no surcharge — the rule kicks in at exactly £40k. So a £39,500 garage purchase pays nothing extra. A £40,001 garage pays the full surcharge on every pound.
Replacing your main residence. If you're selling your old home on the same day you buy the new one, the surcharge doesn't apply. If there's a gap, you pay it upfront and can claim it back within 36 months once the old one sells. HMRC pays a small amount of interest but the cash flow hit is real.
Non-UK residents stack on another 2%. A non-resident landlord buying a £400,000 buy-to-let pays standard rate (£7,500) + 5% additional (£20,000) + 2% non-resident (£8,000) = £35,500. Brutal.
Should this kill your buy-to-let plan? It's tighter than it used to be. Run the numbers on rental yield *after* the surcharge eats into your equity. Many landlords are shifting toward limited company structures (which don't avoid the surcharge but help with mortgage interest relief) — talk to an accountant before pulling the trigger.
한국어 버전 보기
세컨하우스 인지세 5% 가산 완전 정리
2024년 10월부터 추가 주택 가산세가 3% → 5%로 인상. 임대용·세컨하우스 매수에 미치는 영향.
2024년 10월 영국 정부는 추가 주택 가산세를 3%에서 5%로 인상했어요. 임대인·세컨하우스 매수자에게는 사실상 두 배. 2년이 지난 지금도 BTL 시장 거래량을 짓누르고 있어요.
작동 방식. 전 세계 어디든 £40,000 이상 주거용 부동산을 이미 갖고 있고, 잉글랜드·북아일랜드에서 또 다른 주거용 부동산을 사면, 모든 구간(원래 0%인 구간 포함)에 5%가 추가돼요.
실제 숫자. £300,000 세컨하우스: - 표준 SDLT: £2,500 - 가산세 5% × £300k: £15,000 - 합계: £17,500
같은 가격을 일반 매수하는 사람은 £2,500. 6배 차이.
£40k 절벽. £40,000 미만은 가산세 면제. £39,500 차고는 추가 비용 0원. £40,001 차고는 전 금액에 가산세.
주거지 교체. 같은 날 기존 집을 매도하고 새 집을 매수하면 가산세 안 붙어요. 시차가 있으면 일단 내고, 36개월 안에 기존 집이 팔리면 환급 신청. HMRC가 소정의 이자를 주지만 현금 흐름 충격은 실제.
비거주자는 2% 더. 비거주 임대인이 £400,000 BTL 사면 표준(£7,500) + 5% 가산(£20,000) + 2% 비거주(£8,000) = £35,500.
BTL 계획 접을 정도인가? 예전보다 빡빡해진 건 사실. 임대수익률을 가산세까지 반영해서 다시 계산하세요. 많은 임대인이 법인 구조로 전환 중인데(가산세는 똑같이 내지만 대출이자 비용 처리 유리) 행동 전 회계사 상담 필수.