Buy-to-Let Investor: Stamp Duty Math That Changes Your Yield
5% surcharge on top of standard SDLT — a buy-to-let example showing the impact on rental yield.
The 5% additional dwelling surcharge has fundamentally changed buy-to-let economics in England.
£250,000 BTL property: - Standard SDLT: £2,500 - + 5% surcharge on £250k: £12,500 - Total stamp duty: £15,000
That's 6% of the purchase price gone to HMRC before you've collected a single month's rent.
Yield impact. Suppose this property rents for £1,200/month (£14,400/year gross). Your gross yield is 5.76%. Add stamp duty to your true acquisition cost and the effective gross yield over the first year drops to ~5.43%. Spread over a 5-year hold it's less impactful but still real.
Limited company route. Many landlords now buy through a limited company. The stamp duty surcharge still applies (companies pay it on the first property too). But mortgage interest is fully deductible against rental profits, unlike personal ownership where it's a basic-rate tax credit only.
Hidden mortgage cost. BTL mortgages typically have higher rates than residential — currently 0.5–1.5% more. Add product fees of £999–£2,000. Build these into your yield maths or you'll be surprised.
Replacement loophole. If you're selling your only main residence and buying a BTL on the same day, the additional dwelling surcharge doesn't apply because you're not adding a property — you're replacing one. Rare scenario but worth knowing.
Test BTL scenarios in the calculator → (pick "Second home / buy-to-let")
한국어 버전
BTL 임대 투자자: 수익률을 바꾸는 인지세 계산
표준 SDLT에 5% 가산 — BTL 예시로 임대수익률에 미치는 영향.
5% 추가 주택 가산세는 잉글랜드 BTL 경제성을 근본적으로 바꿔놨어요.
£250,000 BTL 매물: - 표준 SDLT: £2,500 - + 5% 가산세 × £250k: £12,500 - 인지세 합계: £15,000
매수가의 6%가 첫 월세 받기도 전에 HMRC로 빠짐.
수익률 영향. 월세 £1,200(연 £14,400) 가정 시 표면 수익률 5.76%. 인지세까지 실제 취득가에 합산하면 첫 해 실효 수익률 ~5.43%로 하락. 5년 보유로 분산하면 영향은 줄지만 여전히 실재.
법인 매수 루트. 많은 임대인이 법인으로 전환 중. 가산세는 법인에도 적용(첫 매물부터). 다만 대출 이자가 임대 수익에 100% 비용 처리 — 개인 명의는 기본세율 세액 공제만 가능.
숨은 모기지 비용. BTL 모기지 금리는 일반 주거보다 0.5~1.5% 높음. 수수료 £999~£2,000 별도. 수익률 계산에 미리 반영.
Replacement 예외. 본인 거주지를 매도하고 같은 날 BTL을 매수하면 추가 주택 가산세 안 붙음 — 새로 추가하는 게 아니라 교체이기 때문. 흔치 않은 시나리오지만 알아두면 좋음.
BTL 시나리오 계산기에서 → ("세컨하우스 / 임대용" 선택)